地価公示の 40 年をニュータウンの空中写真と重ねる
40 年分の数字が残っている地点
地価公示は毎年 1 月 1 日時点の価格を一点ずつ積み上げた記録で、同じ地点を長期にわたって追えます。1983 年から続く系列を持つ住宅地なら、40 年を超える折れ線が引けます。空中写真が土地の見た目を年代ごとに切り取るのに対して、地価公示は同じ土地の評価額を毎年刻んでいきます。造成直後の裸地が写る一枚と、その年の価格を並べて読むと、街の履歴が二重に見えてきます。
ここで取り上げるのは、丘陵地に開かれた 5 つの地点です。写真の側はいずれも 1961〜69 年が造成の前後にあたり、価格の側は系列の長さがそれぞれ違います。
山林の丘に建った団地が刻んだ 40 年
男山団地 は 1972 年に入居が始まった京都府八幡市の大規模団地で、前身は石清水八幡宮が鎮座する男山の南に続く丘陵の山林です。標高は中心付近で約 15.1 m、1961〜69 年の写真と見比べると、写真のきめ細かさを表す値は 13.4 から 30.4 へ増えます。
樟葉駅から約 1.6 km の西山和気の住宅地は、1983 年に 1 平方メートル当たり 13 万 4,000 円でした。そこから上昇が続き、1991 年の 42 万円が頂点になります。8 年で 3 倍を超えた上げ幅は、そこから 23 年かけて失われます。2014 年の 10 万 1,000 円は 1983 年の水準を下回り、2025 年でも 11 万 3,000 円です。山の高さと谷の深さが一つの系列に収まった例といえます。
畑と雑木林が商業の街になった場所
南町田グランベリーパーク の 1961〜69 年の写真に写るのは、境川沿いの畑と雑木林です。田園都市線の延伸とともに宅地化が進み、2000 年に大規模な商業施設が開業、2019 年には施設の建て替えに合わせて駅名が南町田グランベリーパークへ改められ、隣接する鶴間公園も一体で整備されました。標高は約 71.7 m、きめ細かさの値は 15.9 から 29.4 です。
駅から約 357 m の鶴間 3 丁目の住宅地は、1983 年の 19 万 5,000 円が 1988 年に 65 万 3,000 円へ跳ね上がります。5 年で約 3.3 倍です。下落局面はそれよりずっと長く、2005 年から 2006 年に 19 万 5,000 円、つまり 1983 年とまったく同じ額まで戻りました。そこから持ち直して 2025 年は 28 万 8,000 円です。22 年かけて出発点へ帰り、さらに 19 年かけて約 1.5 倍になった、という二段の動き方をしています。
丘を削って海を埋めた街
名谷 を含む須磨ニュータウンは、神戸市が須磨の丘陵林を大規模に削って造成しました。削り出した土砂はベルトコンベアで海へ運ばれ、ポートアイランドなどの埋め立てに使われています。「山、海へ行く」と呼ばれた事業です。市営地下鉄の名谷駅が開業したのは 1977 年、標高は約 97.7 m、きめ細かさの値は 15.9 から 39.4 です。
竜が台の住宅地は 1989 年の 24 万円から 1991 年に 42 万 5,000 円へ、2 年で約 1.8 倍になりました。系列の始まりが 1989 年なので上り坂の全体は見えませんが、下り坂は 20 年分そろっています。2011 年から 2013 年の 13 万 6,000 円が最も低く、2025 年は 15 万 8,000 円です。
観測できる窓が短い二つの地点
長い系列がどの地点にもあるわけではありません。洛西ニュータウン は京都市が西京区の丘陵に計画し、1976 年に入居が始まった街で、前身は桂川の西に広がる田園と西山の竹林です。近くの住宅地の系列は 2003 年から始まるため、1991 年前後の山は含まれません。阪急京都線と嵐山線が分岐する桂駅から約 242 m の桂南巽町の住宅地は、2003 年に 26 万 4,000 円、2004 年から 2005 年の 24 万 5,000 円を底に上昇へ転じ、2025 年は 41 万 3,000 円となりました。
たまプラーザ は東急の多摩田園都市構想の中核として開かれた街です。1945〜50 年の写真には谷戸の田と雑木林が、1961〜69 年の写真には造成が始まったころの丘陵の姿が写ります。標高は約 54 m、きめ細かさの値は 15.3 から 42.6 で、ここで挙げた 5 地点の中では最も大きく動きました。駅から約 266 m の新石川 3 丁目の系列は 2016 年からで、43 万円が 2025 年には 60 万 7,000 円です。
年代を送って確かめる
5 地点を並べると、価格の山と谷の形は似ていても、戻り方は一致していません。上げ幅をすべて失って 1983 年の額を下回った男山、出発点と同額まで下げてから約 1.5 倍へ戻した南町田、系列の始まりが遅く 1991 年前後の山を含まない洛西とたまプラーザ。同じ丘陵のニュータウンでも、線が描く軌跡はそれぞれ別です。造成中の裸地が写る一枚と、価格が頂点を付けた年、底を打った年。写真と折れ線を突き合わせれば、数字の裏にある風景まで読み取れます。
本記事の価格は各時点の実例であり、執筆後の市場価格を反映するものではありません。